L’importance cruciale des charges de copropriété

Les copropriétés, qui sont de véritables communautés, ont un coût de fonctionnement souvent conséquent que doivent supporter les copropriétaires. Ces charges, représentatives de leur part respective, englobent autant les services collectifs que les équipements communs : chauffage, ascenseur, nettoyage, éclairage, enlèvement des ordures ménagères, gardiennage, syndic, ravalement de façade, fonds de travaux etc.

Ces charges de copropriété, qu’elles soient courantes ou exceptionnelles, sont définies dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale et sont à régler chaque trimestre. Ces frais sont destinés à assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, un retard de paiement ou pire, une absence de paiement peut donc être particulièrement préjudiciable pour la copropriété.

C’est pourquoi, le législateur a mis en place un certain nombre de mesures protectrices pour faire face à ces manquements, offrant au syndicat des copropriétaires un arsenal juridique conséquent souvent mis en œuvre en étroite collaboration avec l’huissier de justice.

Un privilège légal spécial

L’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 stipule de manière générale que « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » Depuis l’ordonnance n°2023-1192 du 15 septembre 2023, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, le mécanisme de l’hypothèque légale remplace purement et simplement le privilège spécial immobilier qui était jusqu’alors conféré au syndicat des copropriétaires, ce qui a suscité de vives inquiétudes lors de la première lecture !

Cependant, cette hypothèque légale spéciale reste extrêmement puissante et avantageuse. En premier lieu, il faut noter qu’elle s’applique à toutes les créances de l’année en cours et jusqu’aux quatre dernières années échues. Elle couvre donc une période relativement longue.

De plus, et c’est un point crucial, cette hypothèque légale est dispensée de l’inscription au fichier immobilier. Rappelons que c’est normalement l’inscription elle-même qui donne son rang à la sûreté par rapport aux autres.

Mieux encore, l’article 2418 du Code civil en fait une sorte de « super hypothèque » en lui accordant une priorité sur toutes les autres hypothèques pour l’année en cours et les deux dernières années échues. Pour les deux années précédentes, elle vient en concurrence avec l’hypothèque du vendeur et celle du prêteur de deniers, ce qui reste remarquable.

Opposition au paiement du prix de vente

Lors de la vente d’un lot de copropriété, un certificat du syndic attestant que le copropriétaire vendeur est bien à jour de ses obligations doit être remis au notaire. En l’absence d’un tel document, le notaire est tenu d’informer le syndic de la vente sous 15 jours, par LRAR. La réception de cet avis permet alors au syndic de former une opposition au versement des fonds à l’ancien propriétaire dans un délai de 15 jours.

Cette opposition, réalisée par un huissier de justice, vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale dont bénéficie le syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’une arme redoutable et particulièrement efficace, puisque l’opposition régulièrement formée bloque purement et simplement le paiement du vendeur tant que le syndicat ne recouvre pas les sommes qui lui sont dues.

Le contrôle, la rédaction et la signification de l’opposition par exploit d’huissier de justice offrent à cette action un cadre juridique rigoureux justifié par sa gravité et sa force incontestables.

Procédure judiciaire accélérée

En cas de retard ou de défaut de paiement de ses charges, le syndic doit adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure de payer. En pratique, il est recommandé de faire signifier par huissier de justice un commandement de payer les charges de copropriété, impartissant au propriétaire un délai de 30 jours pour régulariser sa situation.

Passé ce délai, les autres provisions non encore échues deviennent à leur tour immédiatement exigibles, y compris les cotisations obligatoires du fonds de travaux. En l’absence de solution amiable, qui reste évidemment la voie privilégiée, le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est alors saisi selon la procédure accélérée au fond, laquelle cumule les avantages d’une action au fond et ceux d’une action en référé.

Une fois le copropriétaire condamné au paiement de l’ensemble des sommes exigibles, la décision rendue constitue un titre exécutoire permettant à l’huissier de justice d’engager toutes mesures d’exécution forcée (saisie sur compte bancaire, saisie de loyers, saisie immobilière…).

L’huissier de justice, un allié précieux de la copropriété

De la naissance de l’impayé à son recouvrement forcé, l’huissier de justice représente l’allié incontournable du syndicat des copropriétaires.

Commandement de payer, recouvrement amiable, assignation, actes de procédure, exécution forcée… l’huissier accompagne la copropriété et peut gérer le dossier de A à Z. Il convient cependant de noter qu’une créance d’un montant supérieur à 10.000€ impose aux parties de constituer avocat devant le juge saisi.

En parallèle des actions liées aux impayés, l’huissier de justice intervient également dans la constitution des dossiers contentieux ou précontentieux, et plus particulièrement en matière de constats.

Tous types d’intervention sont alors possibles : nuisances diverses (bruit, odeur, saleté…), dégradations ou occupation de parties communes, exercice d’une activité non autorisée ou interdite…

Si vous souhaitez obtenir des renseignements ou engager une action à l’encontre d’un copropriétaire indélicat, prenez contact avec l’étude Martin Huissier pour faire le point sur votre situation et définir la stratégie la plus adaptée.